재개발 절차 순서 어떻게 될까요?

재개발과 재건축에 관한 이야기들이 뉴스에 자주 등장합니다.

이런 것에 관심이 없었을 때에는 재개발이 재건축이겠거니~! 아니 그런 생각도 하지 않았었네요.

부동산에 조금씩  관심을 가지고 나서 제일 먼저 공부한 것이 재개발과 재건축에 관한 것이었습니다.

 

내가 살고 있는 동네가 재개발 지역이라면

주택 재개발 사업이 어떻게 진행되고 있는지에 관해서도 여러 가지 궁금한 것들이 많을 텐데요.

오늘은 재개발과정에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

기본계획 수립 - 정비계획 수립 및 정비구역 지정 - 추진위원회 - 창립총회 -

조합설립인가 - 건설공사 선정 - 사업시행인가 - 분양공고 및 분양신청 -

감리자 선정 - 관리처분인가 - 이전, 철거, 공사착공 - 준공검사 신청 - 준공 인가 - 이전고시 및 청산의 단계

이렇게 진행됩니다.

가장 먼저 본격적으로 해야 할 일은 사업 준비 단계인데요

주택재개발은 도시계획사업으로 정부가 적정지역인지 조사심사를 거쳐

기본계획을 수립합니다.

 

특별자치시장특별자치도지사도시장은

10년마다 관할구역 기본계획을 수립하고

5년마다 타당성을 검토한 후 그 결과를 기본계획에 반영합니다.

두번째는 기본계획에 포함된 지역에 추진위원회를 설립하여

해당 지역에 대한 정비구역지정을 신청합니다. 여기서 추진위원회 설치와 조합설립이 동시에 이루어지며

시도지사군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다.

 

절차 중 사업추진 단계는 위원장을 포함하여 5명 이상의 위원으로 구성되며

토지소유자의 2분의 1이상 토지소유자의 4분의 3이상, 토지면적의 2분의 1이상의

동의를 얻어 구청장의 승인을 받아야 하고

조합정관,조합원명부,동의서, 창립총회의록 및 사업계획서를 첨부하여야 합니다.

그리고 건축심의를 거쳐 사업시해 인가를 받고 토지 면적의 2분의 1이상이

소유자의 동의를 받아야 하고 토지를 포함한 소유자의 4분의 3 이상이 동의해야 합니다.

 

시공사는 사업시행인가를 거쳐 사업시행계획이 반영된 설계도서를 작성해 경쟁입찰을 선정합니다.

경쟁입찰이 2건 이상 유찰되면 수의계약으로 선정되는데

이러한 절차의 구성원들에게 경영처분인가는 가장 중요한 절차이며

경영처분은 기존 구성원들이 새로운 평형에 진입하기 위해 부담해야 하는 부담금에 대한 계획입니다.

사업시행인가 고시 후 20일 이내에 종전 평가금액, 예상추산액 분양신청기간 등을

통보 고시한 날로부터 30~60일 이내에 분양신청이 가능합니다.

 

착공신고(시행사->구청장)일반분양건물은 신고 후 철거하고

철거 전 석면조사, 해체, 철거 등 다양한 절차를 수행합니다.

착공 신고 시 시공보증서, 안전관리계획서, 품질관리계획서 등 모든 서류를 제출합니다.

이전철거가 완료되면 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양이 시작돼 공사가 이뤄지며

조합원은 일반 분양자보다 우선권을 갖고 추첨을 통해 호수를 결정하게 됩니다.

준공 완료되면 공인 및 허가를 받은 기관의 승인을 받고 입주를 시작합니다.

 

조합원의 경우 이사비용과 조합원 분담금 등 입주 시 받는 비용을 전액 납부해야 입주가 가능합니다.

시행자는 지방자치단체 시스템의 발간 시 이전을 통보하고 구청장에게 보고하여야 합니다.

이러한 절차 중 청산금은 사업 완료 단계로서 수수료 징수 및 환급금 지급인데요.

사업시행자는 토지 또는 건물을 매입한 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는

건물의 가격과 토지 또는 건물의 가격에 차이가 있을 때에는

그 차액을 이전통지 후에 그 토지 또는 건물을 매각한 자로부터 징수하거나 납부하여야 합니다.

 

마지막으로 재개발 절차 중 조합의 해산은 총회의 결의사항이므로 조합 총회의 의결을 거쳐

해산을 하게 됩니다. 여기서 도시및 주거환경정비법 또는 정관에 딸느 규정이 없다면

조합원 과반수의 출선과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결합니다.